不動産のマネジメントに携わる皆さん、シアトルからこんにちは、植野正美です。
日米とも景気後退期の今、日本の不動産とアメリカの不動産に、同じ波が起きています。
不動産「投資市場」の方は、『高値買いのバブル』がはじけ、「より高値」では最早、「売りぬけ出来ない」状況になってから、既に久しいものがあります。それは、今回の金融ショックの起きる直前の状態でした。 そこに、「実態経済の落ち込み」が重なって来たのが現状です。
アセットマネジャーの多くは、今、投資家や金融機関から（つまり、上からの）プレッシャーと、テナントマーケットの軟調さ（つまり、下からの）プレッシャーによる“挟撃”を受け、大変苦しい立場にあります。
そして、現況その様な苦しい状態にある彼らこそが、プロパティマネジャーの大切なクライエントです。
一方で、これとは別に、「苦しい」という点においては、「従来型の物件のオーナーさん」たちも同様に、或いはそれ以上に厳しい戦いを強いられています。彼らもまた、我がプロパティマネジャーの大切なクライエントです。
この様な中で、プロパティマネジャーたちは、特にアセットマネジャーたちから、「本当に出来るのか？」と、厳しい目で問われています。（口に出して問うてくれるほど、「親切な」相手であるかどうかは別として。）
つまり、今までの、“幸福な時代”のマーケットで求められていた「力量のレベル」よりも、今ははるかに厳しい目に晒される様になっています。この求められる力量レベルについて、過去には「良し」とされていたものと、今求められているものとの「落差」は、アメリカよりも日本の方が大きいように思われます。
その理由の大きなものは、日本では、不動産証券化や収益還元法による不動産投資や、それに伴うマネジメントにおける「パラダイムの変化」を、概ね２０００年に入ってから経験したのに対し、米国では、概ね１９８０年代後半くらいに、不動産の優れたマネジメント、とりわけプロパティマネジメントの分野で、既にこの「落差」を経験済みである － この点が大きいように思います。
（日本におけるこの様な）以前よりも厳しいビジネス環境の下で、アセットマネジャーによって、プロパティマネジャーが、「出来ない」あるいは、｢不満足｣と判定されれば、どうなるでしょうか。それは、今までよりもはるかにドラスティックに、「ＰＭ契約の喪失」や「フィー減額」などが、現実化してしまうようになりますし、既になって来ています。これには、「出来ない」あるいは、｢不満足｣について、ポリティカルな口実を与えてしまった場合も含まれます。この辺りは、日米、共通です。力量に対する「要求水準の高さ」とその「リアクションの強さ」と言ったこの傾向は、今後、景気の波によってその進行速度が変わることがあっても、後戻りすることはないと思われます。
しかし、これを翻ってプロパティマネジャー側のわが身にあてはめれば、（この様な状況は、）我が「能力を高めていく」ためにまたとない環境、あるいは、チャンスと捉えられなくはないでしょうか？
米国の場合は、上記のパラダイムの変化に促され、１９８５年辺りにプロパティマネジメントの分野で、俊秀な個々のマネジャーとそれらを擁する優れたマネジメント会社が、少しずつ、「初めはごく僅か」から次第に輩出し始めて、今日に至っており、米国では今でも、その力量は玉石混交です。大規模な会社が、「大規模なるが故に有利である」場合は限られており、「ブティック型」で俊秀なＰＭ会社は、常に、大規模な会社にとって最大かつ強力な競争相手であり続けています。つまり『力量の高さ』が、「不可欠なエンジン」であり、『規模』はひとつの「道具」に過ぎません。大規模な会社のチャレンジは、勿論、『規模』と『力量の高さ』の両立です。
それでは、その「能力や力量を高めていくために」は、
－プロパティマネジャーの個々人のレベルにおいても
－その会社の幹部の方のレベルにおいても
従来の様に、「経験を積んでいけばよい」とか「ＰＭって、そう言うものだよね」と言ったパターンや理解だけでは、現況の『要求水準の変化』に対処するには不足となるでしょう。それは、日本の不動産マネジメントビジネスに、パラダイムの変化が生じ始めたこと、そして、それが、“幸福な時代”へと後戻り出来る可能性が低くなってきたためです。
更に、日本の不動産で、不動産価値の増大を実現する、Value Player が求められる中、そのパラダイムシフトには、オフィスでも、店舗でも、住宅でも、時代の流れと共に動くマーケットの底流にある「テナントの潜在的要求」を、アセットマネジャーやオーナーさんと一緒に掴み、それを不動産が潜在的に持っているValue に結びつけて行く“実力”。その様な「現場でアタマに汗をかく」“実力”も含まれることになるでしょう。
これらを、スポーツチームに譬えるなら、「２部リーグ」から「１部リーグ」への昇格・入れ替えが必要とされる様なものではないでしょうか。ここで重要なことは、勿論、「努力と研鑽」で、それは無論、不可欠です。ですが、「ワンランク、レベルが上がる」、「ひと皮もふた皮もむける」と言ったことがないと、スポーツの世界でも「上部リーグに上がる」ことは困難でしょう。そして、それは、内輪だけの「努力と研鑽」では、なかなか難しいのが現実ではないでしょうか。やはり、そこには、優れた「コーチ」など、内輪だけではない、「力」が必要と思われます。
小生は、日本とアメリカ、両方の不動産マネジメントを内側から実地に経験する幸運を得ました。
その経験とは、即ち、
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（当該ビル－シアトル、４４階建て）米国シアトルで、アセットマネジャーとして、米国のプロパティマネジメント会社・米人プロパティマネジャーを使い、その能力を引き出しました。 先ず、力量の劣った米国のＰＭ会社を使ってみて、実地にその力量のなさによる実害を見、これをクビにしました。そして、米国で最も優れているであろうＰＭ会社を選抜し、米国不動産の深刻な不況の中、物件のValueを上げ、約１００億円の「含みの損」を解消する売却にこぎつけました。 （このときの実録詳細は、別ページ掲載の拙著、「アメリカビル物語」－ プロパティマネジメント奮戦記 － をご参照ください） - 米国で、上記の優れた全米ベースのＰＭ会社（米国ラサールパートナーズ社 － その後合併して米国ジョーンズラングラサール社となった。同社の機能は、ＰＭに留まらず、所謂、不動産サービスプロバイダー）に入社し、米国ラサールパートナーズ社の社員として、プロパティマネジャーの力量を上げる各種取り組みについて、言わば、内側から体験した。
- 日本で、２００２年以降、パラダイムの変わりつつあったプロパティマネジメントの現場で、この「変化」に対応しようとする、外資や日本のプロパティマネジメント会社に於いて、実プロジェクトへの参加や各担当プロパティマネジャーの能力アップ業務に従事した。 （このときの日本の現場でのケース詳細は、別ページ内容掲載の、連載記事、「時は現在(いま)、ニッポンＰＭ物語」－“自由の国に居たプロパティマネジャーの目に映じた日本国の現場風景－ をご参照ください。 月刊プロパティマネジメント誌、綜合ユニコム社刊 ２００４年５月号～２００６年８月号 計２７回）
上記の様な、日本のプロパティマネジメントについて、内外で経験した小生の実体験の中から、今、日本のプロパティマネジメントが必要とする「２部リーグ」から「１部リーグ」への昇格の努力について、その難しさと共に、可能性を知った上で、皆様へのお手伝いができるものと思っております。
具体的には、
- 御社に伺って、「プライベートセミナー」をする （内容は、各社の状況、御希望などに合わせる）
- 御社の主として、物件を担当されているマネジャーさんと実地に、必要に応じて物件にも行き、具体的な物件を基に、その仕事についてディスカッションをし、「コーチング」をする。 （頻度、期間、内容などは、各社の状況、御希望などに合わせる）
- 日本でのケーススタディーを基に、特定の会社を対象としない聴衆に対し、会場を設定して「セミナー」を開催する。
- 米国、シアトル、西海岸を中心に、「少人数の不動産スタディツアー」を行う
米国のマネジメントにおけるプレーヤーのうち、優れたＰＭ（Leasing & Management）、仲介、アセットマネジャー等との物件訪問やディスカッション。
－ありがちな形式ばったミーティングでないもの
－ゴルフやマリナーズ野球観戦、フィッシング、会食など、米国の雰囲気を知る“遊び”の部分もご要望に応じて入れる
などなど、上記①から④まで、何れもフリーハンドのサービスが出来ます。
ストレスの溜まる仕事の毎日の繰り返し、
惰性で仕事はやってはいけるが、「仕事の将来像や意義が見えないと感じる」方
それにしても「競争ばかりが厳しくなる」とお考えになるPM会社のシニア(幹部)の方
「何故、この植野と言う人は、ＰＭの仕事がこんなに楽しいと感じているのだろうか？」と思う方
などなど、いろいろいらっしゃると思います。
ご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ のページからご連絡ください。
